SCENARIUSZ 01
Najem długoterminowy biura
Pośrednictwo w najmie 600 m² dla „spółki doradczej” z UBO w aneksie. Umowa 5-letnia na 2,1 mln zł. Pośrednik świadczy usługę → odpowiedzialność.
Pośrednictwo przy wynajmie lokalu spółce, której UBO jest na liście, to zakazana usługa. Odpowiedzialność spoczywa na pośredniku i na zarządcy — niezależnie od tego, kto jest właścicielem.
Tak — i to z dwóch niezależnych powodów. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną na gruncie przepisów AML, a zakaz sankcyjny obowiązuje każdą firmę bez względu na ten status.
Pierwsza: rozporządzenie (UE) 269/2014 zakazuje udostępniania zasobów gospodarczych — a nieruchomość i pośrednictwo przy niej wprost się w tym mieszczą — podmiotom z unijnego wykazu. Druga: pośrednicy w obrocie nieruchomościami są instytucją obowiązaną w rozumieniu ustawy z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, co nakłada dodatkowe obowiązki weryfikacji klienta. Nawet gdyby drugiej podstawy nie było, pierwsza wystarcza.
Odpowiedzialność spoczywa na tym, kto świadczy usługę. Przy najmie długoterminowym, pośrednictwie w sprzedaży i zarządzaniu najmem to pośrednik i zarządca — niezależnie od tego, kim jest właściciel lokalu. Sprawdzić trzeba zleceniodawcę, stronę docelową transakcji i beneficjenta rzeczywistego nabywcy, zwłaszcza przy spółkach offshore i klientach nierezydentach.
Szczególnym punktem zapalnym są transakcje gotówkowe oraz płatności z rachunków zagranicznych. Przy akcie notarialnym odpowiedzialność za weryfikację dotyczy zarówno pośrednika, jak i notariusza. Ponowny screening beneficjenta rzeczywistego tuż przed podpisaniem aktu wychwytuje wpisy, które pojawiły się już po umowie pośrednictwa.
Za udostępnienie zasobów podmiotowi z listy ustawa z 13 kwietnia 2022 r. przewiduje karę administracyjną do 20 mln zł, a przepisy AML — odrębne sankcje za brak procedur. Dyrektywa (UE) 2024/1226 dodaje odpowiedzialność karną za naruszenia sankcji (w Polsce projekt UC92). Udokumentowany screening jest jednocześnie dowodem dochowania należytej staranności.
Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny: maj 2026 r. Podstawa: rozporządzenia Rady (UE) 269/2014 i 833/2014 oraz ustawa z 13 kwietnia 2022 r.
Pośrednictwo w najmie 600 m² dla „spółki doradczej” z UBO w aneksie. Umowa 5-letnia na 2,1 mln zł. Pośrednik świadczy usługę → odpowiedzialność.
Transakcja gotówkowa powyżej progu 10 000 €. Kupujący — osoba fizyczna z listy OFAC. Zarówno pośrednik, jak i notariusz ponoszą odpowiedzialność.
Wdrożenie w 3 dni. Proces zintegrowany z teczką klienta — screening obowiązkowy przed podpisaniem pośrednictwa. Pakiet: Business — 5 900 EUR jednorazowo.
Bez handlowca, bez prezentacji. Pokażemy instalację i odpowiemy na pytania prawne.