Niemcy: nowa ustawa o cyfryzacji obrotu nieruchomościami dotyka też przepisów AML (GwG)

W skrócie

• Co: Niemcy opublikowały ustawę o cyfryzacji wykonywania umów dotyczących nieruchomości i czynności notarialnych, której wykaz dziedzin obejmuje też „Geldwäsche" (pranie pieniędzy).
• Kto wprowadza: Bundestag/Bundesrat, wiodące ministerstwo — Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Niemcy).
• Status / termin: opublikowana w BGBl. I (nr 192); data wejścia w życie poszczególnych przepisów — do potwierdzenia w tekście ustawy.

Co się zmienia

Ustawa (BGBl. 2026 I Nr. 192, GESTA C044) reguluje przede wszystkim techniczną stronę obrotu nieruchomościami: cyfryzację wykonywania umów dotyczących nieruchomości, sądowych zatwierdzeń notarialnych czynności prawnych oraz podatkowych zawiadomień notariuszy. Kluczowe dla naszego czytelnika jest jednak to, że w oficjalnym wykazie dziedzin (Sachgebiet) aktu widnieje pozycja „Geldwäsche" — a więc ustawa zawiera także przepisy dotykające niemieckiej ustawy AML, Geldwäschegesetz (GwG), w obszarze obrotu nieruchomościami i czynności notarialnych.

Ustawę uchwalono (Ausfertigung) 22 czerwca 2026, a opublikowano w BGBl. I 26 czerwca 2026. Dokładny zakres zmian w GwG — czy to nowe obowiązki notariuszy przy zgłaszaniu transakcji, zmiany w przejrzystości obrotu nieruchomościami, czy inne korekty — nie wynika jeszcze z samego komunikatu i wymaga weryfikacji w pełnym tekście regulacyjnym (Regelungstext). Podobnie termin wejścia w życie poszczególnych przepisów pozostaje do potwierdzenia.

Kogo dotyczy

Formalnie ustawa adresowana jest do notariuszy, pośredników i stron obrotu nieruchomościami w Niemczech oraz innych podmiotów zobowiązanych (Verpflichtete) na gruncie GwG w zakresie transakcji nieruchomościowych i czynności notarialnych. Notariusze i sektor nieruchomości są od lat traktowani w niemieckim i unijnym prawie AML jako obszar podwyższonego ryzyka prania pieniędzy — stąd obecność „Geldwäsche" w wykazie dziedzin tej ustawy nie jest przypadkowa.

Co to znaczy dla firm spoza sektora finansowego

To jeden z rzadkich przypadków, gdzie regulacja formalnie wymierzona w procedury notarialne i cyfryzację obrotu nieruchomościami wprost wymienia wśród adresatów pośredników i strony transakcji nieruchomościowych — czyli podmioty spoza sektora finansowego. Dla firm działających w branży nieruchomości — również tych z relacjami transgranicznymi z Niemcami — to sygnał, że niemiecki ustawodawca doprecyzowuje reżim AML w tym obszarze.

Trzeba jednak zachować ostrożność: komunikat źródłowy nie precyzuje, jakie dokładnie obowiązki się zmieniają — czy to nowe wymogi zgłoszeniowe dla notariuszy, czy przepisy dotyczące weryfikacji stron transakcji. Zanim będzie można ocenić realny wpływ na codzienną pracę firm z branży nieruchomości (np. czy pojawiają się nowe obowiązki dokumentacyjne przy transakcjach z udziałem niemieckich notariuszy), potrzebna jest analiza pełnego tekstu ustawy. Na tym etapie traktujemy sygnał jako zapowiedź kierunku regulacji, a nie gotowy do wdrożenia obowiązek.

Co dalej

Warto śledzić publikację pełnego tekstu Regelungstext ustawy, aby ustalić dokładny zakres zmian w GwG oraz datę wejścia w życie poszczególnych przepisów. Pełna treść komunikatu źródłowego dostępna jest w BGBl. 2026 I Nr. 192 — recht.bund.de.